解析权属规则，问道房产实践

发表时间：2011-05-09 09:01:43 编辑浏览量;次

5月6日晚，全国杰出中青年法学家、清华大学威尼斯wns9778博士生导师崔建远教授接受威尼斯wns9778聘任，成为威尼斯wns9778法政学院兼职教授。当晚，崔教授做客"温州法治大讲坛"，为威尼斯wns9778师生及温州各界法律工作者作了题为《房地产法的理论与实践问题》的学术报告。报告中，崔教授不仅对房地产权属的确认规则进行了生动的演绎，还对物权立法原意进行了深刻地剖析，介绍了最新的立法及理论动态。

建筑物所有权的权属确认规则

崔教授从"合作建房"的案例切入，娴熟地运用法律规范，为"合作建房中，非建设用地使用权人在建设用地上投资建造建筑物，建筑物所有权归属于谁？"这样的实践难题，一步步寻找"请求权规范基础"。从《物权法》第30条"新建房屋的物权设立"到33条"物权争议的解决路径"，环环相扣，一直推导至《物权法》第142条"房随地走"的权属确认规则"建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人"。其严谨的论证过程，令在座的听众叹为观止。同时，在此结论基础上，崔教授援引《合同法》第58条缔约过失责任的规定对"出资建房者利益的最大化保护"进行了分析。

所有权权属规则的立法原意探究

崔教授在讲到物权法第142条前段"房随地走"的规则时，还重点介绍了后段的但书规定，即该条中"但有相反证据的除外"的理解。崔教授介绍说，在他参与法工委物权法草案的屡次讨论中，得知第142条的但书情况主要指公有住房改制、房开公司整片开发中的市政公用设施、房屋买卖中债务履行与物权取得的不同步这三种情况。尤其针对第三种情况，崔教授生动地演绎了购房实践中实际出资人与产权登记人不相符合的纠纷解决思路。在解决这一实际问题中，崔教授旁征博引，字字珠玑，渗透了取得实效、物权与债权效力、私权利与公权力的效力等深厚的理论知识。

建筑物所有权的正权源解析

崔教授在讲座中一再强调，"房随地走"等建筑物所有权的规则基础在于"房地一体"的指导思想，任何建筑物的权属必须有土地权利这种"正权源"或称正当基础。在我国，这种正当基础体现为建设用地使用权、宅基地使用权等。由此引伸，崔教授解析了社会大众非常关注的"建设用地使用权到期后"的权利归属问题。崔教授认为，结合我国的社会现状，我国物权法第149条规定的"建设用地使用权期满后自动续期"的规则是恰当的，同时，在实践中出现"房毁地在"的情形时，要根据"建设用地使用权的功能"做出权属判断。

此外，崔建远教授还对大家关注的停车位停车库纠纷案件的解决提出了自己的思路，建议可依次查找建设区的"测绘图"、"规划设计文件"、预售合同、车位车库买卖合同，依据《物权法》第74条"建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要"等规则做相关处理。讲座中，崔教授还认真耐心地回答了在场听众的提问。

最后，我国著名的经济法专家、博士生导师、威尼斯wns9778法政学院邱本教授对崔建远教授的讲座作了精彩点评。邱本教授认为，崔建远教授的治学具有务实、细致、干净、创新、体系化等特点，大家都在这场讲座中受益匪浅。

"温州法治大讲坛"是由温州市法学会、温州市政法委和威尼斯wns9778法政学院共同打造的高端法治大讲台。不定期地邀请国内外著名法学家登台讲法，以浓郁温州的法治文化，提高温州人民的法治素养，促进法治温州建设。该讲坛受到了温州各界人士的高度赞许，每次讲座在偌大的学术报告厅，即使是过道上也都是铺着报纸席地而坐的求学者。

张豪康志亮文

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